根據英國市場調查公司Dealogic的數據，中國企業或個人在海外房地產交易規模從2011年的5.47億美元猛增至2012年的18.6億美元。今年比較突出的一個變化是，美國房地產業的中國投資者正在從個人購房向房地產開發商轉變。目前，萬通“中國中心”在紐約世貿中心的“新家”即將啟用，鑫苑置業在紐約威廉斯堡的住宅樓項目將在年內動工，剛剛收購了美國第二大院線AMC娛樂控股公司的大連萬達集團，也在為投資美國房地產市場“做功課”。

懂中文成為不少紐約地產中介的“標配”

中國房地產開發商已經開始緊鑼密鼓地在美國市場布局，其中在紐交所上市的鑫苑置業旗下的美國公司成功地搶佔了紐約住宅項目的開發權，引起彭博社、《華爾街日報》等眾多媒體關注。據資料顯示，該公司已在紐約布魯克林區威廉斯堡以5420萬美元競得8547平方米土地，是中國房地產開發商第一次獨立在美國開發一個重要的住宅項目。

從出境旅游到奢侈品消費，中國在消費排行榜的位置備受海外商家關注。根據全美房地產經紀人協會發布的報告，2011年3月至2012年3月，海外投資者在美國購房金額總計820億美元，來自中國買家的投資超過90億美元，較2010年上漲了89%，來自中國的買家已躋身為美國房地產的第二大投資群體。

強勁的購買力可能成為中國房地產開發商的“撒手鐧”。有分析人士稱，中國消費者在美國現金收購房產，對美國房地產復蘇做出了相當重要的貢獻。現在懂中文或者粵語成了不少紐約房地產中介的“標配”，無論是租房、買房，還是商業地產都有中國買家的身影。

歐陽默先生是紐約顧問公司Rockwood的董事長，協助網易、百度、阿裡巴巴、鑫苑置業等完成了多筆在美融資業務，並且是鑫苑此次在紐約威廉斯堡開發項目的商業顧問。他在接受本報記者采訪時說，美國的住宅項目是下一個投資熱點，尤其是在華人聚集區或擁有優質學區的舊金山、紐約、洛杉磯等地，如果有40%以上出售給中國買家，項目就算成功了，而做到這一點並不困難。由中國房地產商開發的住宅，如果在住房規劃及環境設計上更符合中國人的使用習慣，並完善中式餐飲、休閑或購物等周邊設施，對當地華人存在一定的吸引力。

與當地商業團隊建立合作關系十分必要

美國房地產正在復蘇，但仍處於低谷。全美房地產經紀人協會最新數據顯示，今年2月,美國現有房屋銷售和價格仍保持在健康復蘇區間，已經連續12個月呈現同比上漲。紐約房地產經紀顧問王芸對記者說，相對美國其他地方，紐約的房價受到金融危機的沖擊相對較小，擁有哥倫比亞大學、紐約大學等一流學府以及世界金融中心華爾街，無論是投資移民、留學准備或者商業投資都十分保值，可以說是中國地產商投資的最佳選擇之一。

在鑫苑競標成功後，項目附近土地價格不斷攀昇，不少美國公司也開始在周圍宣布開啟新項目。歐陽默先生表示，中國地產投資美國，不僅要采用“中國模式”，也要采用“美國模式”，並且需要平衡兩種模式。中國在美國房地產界擁有巨大機遇，目前美國房價仍處於較低時期，中國擁有20年的房地產開發經驗，立足這個市場的關鍵在於尋找擁有經驗和理解中國文化的美國團隊。

歐陽默說，對於房地產行業來說，如何以較低的價格，拿到一塊好的地皮，同時獲得稅收減免等優惠，需要顧及各層面的合作關系。在商界成功沒有標准化模式，但又有許多“本地化”模式可循。每個買家都希望拿到“尚未在市面上公開出售”的好交易，但事實上，許多單槍匹馬進入美國市場的中國投資者拿到的都是美國公司“挑剩下”的項目，所以與當地商業團隊建立合作關系十分必要。

資本運作是中國房地產企業進入外國市場的重要環節，歐陽默稱之為“華爾街風格的金融工程”。他說，中國企業需要學習利用債務融資等融資策略將利潤最大化，這不僅可以增加在美國的收益，還可以將經驗帶回中國和全球其他資本市場。

“接受法律監督和全面法律保護至關重要。”歐陽默說，中國企業“走出去”的每一步都要與當地的法律法規、商業習慣和文化相契合，這樣纔能走得更穩、更遠。

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